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Nulidad de compraventas de pisos y casas por falta de licencia de primera ocupación

En muchas ocasiones determinados promotores e incluso particulares venden inmuebles (pisos, casas, dúplex, bajos comerciales, etc.) que no poseen licencia de primera ocupación. Esta falta normalmente entraña que el edificio se encuentra en una situación urbanística irregular, es decir que el edificio es ilegal en origen (falta de licencia de obra) o que poseyéndola no se ajusta a sus determinaciones (que tiene una o varias plantas más que las autorizadas, que el fondo no cumple, que la altura libre de los pisos no cumple con la normativa urbanística, etc.). Aunque pueda parecer extraño, esta situación no suele constar en el Registro de la Propiedad, por lo que el adquirente suele comprar el inmueble sin tener ni idea del problema que puede tener el edificio.


Obviamente cuando se vende un inmueble en esta situación el valor del inmueble se reduce drásticamente o lo que es lo mismo la seguridad de la compraventa es muy precaria, por cuanto los inmuebles pueden incluso llegar a ser demolidos.


El Tribunal Supremo en reiterada jurisprudencia reciente, está declarando la nulidad de compraventas realizadas sobre inmuebles que no posean esta licencia de primera ocupación. Entiende el Alto Tribunal que la entrega de un inmueble no sólo tiene que ser física (entrega del piso a su comprador), sino que se ha de entregar con estricto cumplimiento de la normativa urbanística, lo que se demuestra con la licencia de primera ocupación.


La consecuencia de la falta de licencia de primera ocupación es la nulidad radical de la compraventa realizada, con la consecuente devolución de las prestaciones, es decir, que el vendedor devuelva el precio pagado, más los impuestos abonados por el comprador, intereses del préstamo hipotecario, así como las comisiones que hubiese abonado y las costas judiciales mientras que el comprador debe devolver el piso o casa con irregularidades urbanísticas.

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